汇聚国际设计智慧，探索城市存量资产价值提升与非标商业创新路径

2026年10月23日，由凤凰东方（北京）置业有限公司主办，包豪斯国际精英联盟、中国写字楼网联合承办的「非标商业焕活·设计与运营研讨会」在北京凤凰中心举行。

本次活动由凤凰东方（北京）置业有限公司总经理谷德雨先生、包豪斯国际精英联盟创始人及执行CEO马珊珊女士、包豪斯国际精英联盟理事长兼中国写字楼网创始人冯鑫先生三方共同发起组织。

活动汇聚凤凰中心管理及运营团队、包豪斯国际精英联盟专家，以及查普门泰勒建筑设计、介止商业设计、慕尼海（北京）设计咨询、DAMU Design、筑土国际等专业机构代表。与会嘉宾结合国内外城市更新及非标商业实践案例，围绕存量空间价值提升、商业模式创新、建筑文化传承，以及设计、策划、招商和运营的跨专业协同展开交流。

一、谷德雨：重新发现建筑自身的独特价值

凤凰东方（北京）置业有限公司总经理

建筑的独特基因，是探索未来价值的重要基础

研讨会开始前，谷德雨先生亲自带领与会嘉宾考察凤凰中心，并介绍建筑的发展历程、空间特色及文化资源。作为从项目拿地、建设到运营一路参与的负责人，他重点介绍了凤凰中心的四个条件：传媒属性、莫比乌斯环建筑艺术、凤凰码头的滨水连接潜力，以及国际化的区位与文化资源。

凤凰中心既承载媒体办公和演播制作功能，也具有鲜明的当代建筑艺术特征。其独特空间曾吸引国际品牌举办活动；未来码头及周边公共空间的联系，则提供了继续探索城市连接方式的可能性。上述资源为讨论同类文化地标的更新与运营提供了有价值的观察基础。

二、马珊珊：城市更新需要全过程的专业协同

包豪斯国际精英联盟创始人、执行CEO

让国际专家智慧走进真实项目，让专业资源成为资产价值提升的推动力

作为活动共同发起人，马珊珊女士希望借助专业研讨，搭建投资人、业主、资产管理方与国际专家、设计机构、产业资源之间的沟通平台。城市发展进入存量提质阶段，资产持有方的问题往往横跨资产定位、商业策划、投资测算、设计实施、招商运营与供应链协同，单一的空间设计难以覆盖全部需求。

包豪斯国际精英联盟依托具有海内外项目经验的专家及合作网络，探索面向城市更新的跨专业协同服务：前期开展项目研究、策划与咨询；中期整合设计、招商、运营及供应链资源；后期围绕实施与运营需求推动持续优化。相关合作内容将依据实际项目需求确定。

从资源汇聚到价值创造，从专业交流到项目共创

三、设计机构：以实践案例回应非标商业命题

介止商业设计｜好的商业空间，首先应该是好的公共空间

介止商业设计结合成都瑞格原野、郑州海汇港、长沙城市轻户外商业等案例，讨论了非标商业与公共空间、自然环境和城市生活方式的关系。成都瑞格原野从公园地下配套商业出发，探索自然融合及品牌内容共创；郑州海汇港通过下沉空间改造与动线重组，塑造城市微度假场景；长沙项目则将户外运动、社群、餐饮和商业结合。

商业设计的决策逻辑，应从运营开始

团队强调，先明确运营目标，再思考招商内容与设计策略，并通过运营前置、专业共建和持续迭代提升商业空间的长期价值。

查普门泰勒建筑设计｜关注城市关系与生活延续

查普门泰勒参加了关于既有建筑与城市环境关系的交流。转录内容涉及不同城市更新选择，以及更新过程中原有生活方式的迁移和延续。具体案例名称及完整观点，正式发表前仍应根据原始录音核对。

慕尼海（北京）设计咨询｜参与既有空间更新交流

慕尼海（北京）设计咨询团队参与了此次专业交流。由于目前可核查的转录片段不足以准确还原该团队的完整发言，本文暂不代其提出具体论断；机构正式名称也需在发布前确认。

四、联盟专家：从建筑文化到商业运营的系统思考包豪斯国际精英联盟商业焕活全过程咨询专家胡轶先生、DAMU Design荷兰注册建筑师林海先生，以及联盟副主席、筑土国际孙峥先生参与了专题讨论。研讨涉及建筑原有气质的延续、城市公共空间与商业空间之间的关系、商业价值与投资回报、运营主体及项目实施机制等议题。

非标商业不是固定的设计风格，而是回应项目条件、运营需求与长期价值的系统实践

讨论中提出了值得进一步研究的三个问题：建筑如何处理与城市区域的关系？如何平衡原有文化气质与商业价值？未来由谁承担运营和实施？这些方向表明，空间创新应当与商业逻辑、运营机制同步思考。由于现有转录将多人发言统一标成同一昵称，以上内容作为会议综合议题呈现，不单独归属给任何一位专家。

五、凤凰中心：从莫比乌斯环到城市文化地标

北京凤凰中心由北京市建筑设计研究院邵韦平领衔设计，总建筑面积约7.2万平方米。其建筑语言受到莫比乌斯环启发，通过连续流动的曲面与环廊塑造鲜明的空间体验，体现了当代建筑的艺术性与技术探索。

凤凰中心曾获得包括中国土木工程詹天佑奖在内的建筑与工程领域奖项，也承载过迪奥时尚活动、韩美林雕塑艺术展及法国艺术家贝纳·维内展览等文化活动。建筑的媒体、艺术与公共文化属性，为此次非标商业与城市更新议题提供了独特的讨论现场。

六、从设计创新走向资产价值提升

存量时代的商业焕活正由单一物理改造，转向更重视商业内容、资产使用效率与长期运营的综合实践。对投资人、业主和资产管理方而言，设计方案之外，还需要商业策划、招商、运营及产业供应链之间的衔接。

此次研讨会让来自不同专业领域的参与者在真实场景中交换观点。包豪斯国际精英联盟希望继续发挥专家网络与跨产业协同优势，让专业讨论回应实际需求，让资源整合逐步转化为可执行的合作。

让设计服务于需求，让专业推动实践，让城市存量空间持续创造价值